盐田港世纪物流园 保税仓库出租楼书

盐田综合保税区核心 | 红土创新盐田港REIT底层资产 | 高标准楼库 | 已整体出租运营中 | 诚邀入驻

一、项目名片

盐田港世纪物流园位于深圳市盐田区明珠道盐田综合保税区内，地处盐田港后方陆域核心地带，是盐田综合保税区的重要物流基础设施项目，也是红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土创新盐田港REIT”，基金代码180301）的底层资产之一。

园区由深圳市盐港世纪物流发展有限公司持有运营，产权人为深圳市盐港世纪物流发展有限公司（由深圳市深圳港物流发展有限公司全资持有）。项目采用国际建筑标准和人性化设计，拥有便捷的海、陆、空、铁联运网络，主要业务功能涵盖进出口货物存储、增值物流服务、国际采购、国际配送、国际中转、检测维修、商品展示等。

园区已于2017年10月投入运营，项目运营时间已满三年。目前园区整体出租率，主要租户为深圳盐田港物流服务有限公司（物服公司），租赁期限至2027年5月31日。园区现面向有盐田港保税仓储需求的企业开放合作咨询。

二、为什么选择盐田港世纪物流园？——六大核心价值

价值一：红土创新盐田港REIT底层资产，资产质量经资本市场验证

园区是红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的底层资产之一，与“现代物流中心”共同构成该REIT持有的两个核心仓储物流项目。盐田港世纪物流园于2017年10月投入运营，2023年通过REIT扩募购入，评估价值约3.704亿元（基于2022年12月31日时点）。基础设施REITs对底层资产的现金流稳定性、运营合规性、产权清晰度均有严格要求，园区能够通过REIT扩募审核，意味着其资产质量、租赁合同、收入来源均经过了专业机构与监管部门的审慎评估。对于入驻企业而言，这意味着园区的运营规范性、租赁关系稳定性具有资本市场级别的背书。

价值二：盐田综合保税区核心区位，区港联动优势显著

园区位于深圳市盐田区明珠道综合保税区内，项目所在区域东临惠深沿海高速、南临盐排高速、西临盐田路、北临明珠大道，毗邻中国香港国际航运中心，深水岸线资源丰富，拥有海铁、水水、公水等多式联运条件，区位优势明显。盐田综合保税区是全国**与码头作业区相连的保税物流园区，园区能够为海内外客户提供快捷、高效、简便的仓储物流服务。项目距离盐田港国际集装箱码头约2.5公里，距离深圳地铁8号线盐田路站约600米至1.5公里，距离惠深沿海高速入口约2.5公里，距离盐排高速入口约3公里，距深圳宝安国际机场约60公里，距深圳市区约28公里，便捷的交通为项目的高效物流能力提供了良好基础。

价值三：高标准楼库硬件，六层建筑+50,921㎡仓储面积

园区核心建筑为一栋地上六层及地下二层的高标准楼库（含配套及地下车库），宗地面积20,930.61平方米，总建筑面积67,411.22平方米。其中产权建筑面积52,427.79平方米，包括仓储和配套；仓储部分建筑面积50,921.79平方米，配套建筑面积1,506.00平方米。地下车库建筑面积14,983.43平方米，共219个停车位，仅供在园区工作的职工停放车辆使用，不收取停车费。作为高标准楼库，园区在层高、承重、消防等方面按照保税仓储的规范建设，能够满足进出口货物存储、增值物流服务等业务需求。

价值四：整体出租率，租户结构稳定

截至2025年6月30日，盐田港世纪物流园出租率为100.00%，显著高于同基金持有的现代物流中心（96.05%）。园区目前已整体出租给深圳盐田港物流服务有限公司（物服公司），租赁面积52,427.79平方米，占园区可租赁面积的，租赁期限自2022年9月1日至2027年5月31日。租户为深圳港集团体系内企业，业务模式为综合物流服务，服务客户包括亚马逊、DHL、孩之宝等国内外企业，现金流终来源具备分散性。

价值五：主要业务功能齐备，保税物流服务链条完整

园区主要业务功能包括：进出口货物存储、增值物流服务、国际采购、国际配送、国际中转、检测维修、商品展示等。园区地处盐田综合保税区内，具备保税仓储、保税物流等核心功能，适合开展保税仓储、国际采购、进口分拨、国际中转等业务。盐田综保区作为全国**与码头作业区相连的保税物流园区，能够为入驻企业提供区港联动的便捷通关条件。

价值六：深圳港集团旗下运营，招商管理体系成熟

园区由深圳港集团旗下物流发展公司负责运营管理。物流发展公司长期深耕盐田港现代物流中心、盐田港世纪物流园等超100万平方米深圳本地物流园区，已积累丰富的招商管理运营经验，形成一整套标准化园区管理服务体系，具备物流园区全生命周期运营服务能力。深圳港物流是深圳港集团的全资子公司，负责深圳港集团物流设施建设、开发与运营，是盐田港后方大的物流设施开发运营服务商。

三、适合哪些企业？

• 保税仓储及进出口货物存储企业

• 国际采购与国际配送服务企业

• 国际中转与转口贸易企业

• 跨境电商备货及仓配一体化企业

• 第三方物流及货运代理企业

• 保税检测维修及商品展示交易企业

• 需要盐田综保区区港联动功能的贸易企业

• 需要高标准楼库的现代物流企业

四、周边在租载体概览

盐田港世纪物流园地处盐田综合保税区核心区域，周边集聚了一批物流及产业载体，保税物流生态成熟。以下为周边主要可租载体：

1. 深国际智慧物流港｜深圳·盐田

位于盐田综合保税区明珠道15号，深圳市投资推广重点产业园区。总建筑面积约9.1万㎡，6层盘道仓，车辆直达每层，仓库净高约9.5m，约3000㎡阴凉库。海关AEO认证，区港“绿色通道”7×24小时通关。已入驻东方嘉盛、马士基、上海保正、叶水福集团等企业。

2. 中天元物流园

位于盐田区明珠道15号盐田综合保税区（北片区），占地面积2.3万㎡，总建筑面积7.2万㎡。深圳市2010年**获国家发改委“物流业调整和振兴项目”扶持资金的重点项目，与盐田国际集装箱码头无缝连接，出口监管仓净高约8.2m，地面承重约5吨/㎡，42个卸货泊位。

3. 百富新现代物流园

位于盐田区明珠道15号盐田综合保税区内，建筑面积约16.55万㎡，全盘道直入式立体物流仓，层高8米，楼面承重2-3吨，可出租面积12.85万㎡。深圳市“现代物流样板基地”。

4. 顺泰仓物流中心

位于盐田港保税物流园区一号路10栋，深圳市重点物流项目。总建筑面积约5.48万㎡，首层层高约8m，首层承重约4.5吨/㎡，60个装卸平台，14台货梯。紧邻盐田港集装箱码头。

5. 腾邦物流园

位于盐田港保税物流园区中天元物流旁，建筑面积约7.5万㎡，5层框架结构，定位于高科技、现代化的跨界商品展示、交易、存储和物流园区。

6. 金马创新产业园

位于盐田综合保税区北片区，总建筑面积约70,364.73㎡，深圳市投资推广重点园区，集现代仓储、商品交易、电子商务为一体。

7. 盐田北山工业区

位于盐田区北山道146号，面积约4.47万㎡，涵盖厂房、仓库及办公空间，是盐田临港产业带启动区的重要组成部分。

五、租赁信息

• 项目位置：深圳市盐田区明珠道盐田综合保税区内（明珠大道15号13栋）

• 产权主体：深圳市盐港世纪物流发展有限公司（深圳市深圳港物流发展有限公司全资持有）

• 项目资质：红土创新盐田港REIT底层资产

• 宗地面积：20,930.61㎡

• 总建筑面积：67,411.22㎡

• 产权建筑面积：52,427.79㎡

• 仓储面积：50,921.79㎡

• 配套面积：1,506.00㎡

• 地下车库面积：14,983.43㎡，219个停车位

• 建筑形态：一栋地上六层、地下二层高标准楼库

• 运营时间：2017年10月投入运营

• 出租率：（截至2025年6月30日）

• 当前租户：深圳盐田港物流服务有限公司（物服公司）

• 租赁期限：2022年9月1日至2027年5月31日

• 仓库租金参考：第三个租赁年度39.69元/㎡/月，第四个租赁年度36.50元/㎡/月

• 配套办公租金参考：第三个租赁年度55.13元/㎡/月，第四个租赁年度50.70元/㎡/月

• 主要业务功能：进出口货物存储、增值物流服务、国际采购、国际配送、国际中转、检测维修、商品展示

• 保税功能：位于盐田综合保税区内，全国**与码头作业区相连的保税物流园区

• 地铁：距地铁8号线盐田路站约600米至1.5公里

• 高速：距惠深沿海高速入口约2.5公里，距盐排高速入口约3公里

• 机场：距深圳宝安国际机场约60公里

• 市区：距深圳市区约28公里

• 公交：可换乘B961、B701、B925、B924、358、B629路等

• 运营管理：深圳港集团旗下物流发展公司

• 交付状态：现有租赁期内由物服公司整体承租，后续合作事宜具体面议

• 租赁方式：整租/灵活分割，具体方案面议

六、免责声明

本楼书所载文字、数据、图片及项目信息仅供参考，不作为要约、承诺或合同依据。仓库面积、层高、承重、消防等级、保税功能、交付标准、租金价格、租赁条件、注册条件、政策支持、周边载体信息等具体内容，均以政府主管部门终批准文件、现场实际情况及双方签署的正式租赁合同为准。项目方保留对楼书内容进行更新、调整及终解释的权利，如有变更恕不另行通知。意向方应在作出决策前自行核实相关信息，并特别关注当前租赁期限届满后的续租安排及招商政策。