深福保科技生态园区｜保税研发厂房·办公·智能仓储 招商租赁楼书

坪山综保区 · 锦绣西路18号 · 深投控旗下深福保集团运营 · 市属国企直租 · 现房招商

一、项目名片

项目名称：深福保科技生态园
项目地址：深圳市坪山区龙田街道锦绣西路与梓锦路交汇处西北角（深圳坪山综合保税区内，锦绣西路18号）
物业类型：保税厂房、研发办公、标准厂房、智能立体仓储空间
招商方式：整层 / 分租 / 协议租赁
适合业态：保税研发、集成电路、半导体、电子元器件分拨、保税仓储物流、供应链管理、新一代信息技术、生命健康等

二、核心卖点

1. “四区”叠加核心地段，综保区稀缺产业载体

深福保科技生态园位于深圳坪山综合保税区、深圳国家高新区核心区坪山园区、河套深港科技创新合作区延伸区及深圳第三代半导体未来产业集聚区等“四区”范围内重点打造的新一代创新型科技产业园。园区毗邻“一核多中心”的“一核”国家生物产业基地，依靠良好产业基础环境，是综保区**配套研发、办公、生产区域为一体的综合园区。入驻企业可便捷对接综合保税区的保税仓储、出口退税、进口免税等海关特殊监管政策资源，是集成电路、电子元器件、保税物流等企业的理想落脚点。

2. 深投控旗下深福保集团运营，市属国企实力保障

园区由深圳市投资控股有限公司（深投控）所属深福保集团投资、开发和运营。深福保集团深耕产业园区开发运营多年，园区一期已于2021年投入运营，已入驻富士康、瑞亚力、鑫东供应链等“保税+”业务的品牌企业。园区运营管理规范，物业服务由专业团队负责，入驻企业可享受稳定的产业空间保障。

3. 总建面近50万㎡，提容项目2025年竣工交付

园区总占地面积约13万平方米，规划总建筑面积近50万平方米，分三期建设。其中一期建筑面积约7.5万平方米，已于2021年投入运营。二期提容项目总建筑面积约12万平方米，总投资约6.4亿元，由中建科工承建，已于2025年7月通过竣工验收，以大跨度、大层高、高承重的厂房为特点，为高端制造生产、高标智能立体仓储等新兴产业提供灵活多变的产业布局空间，推动产业、资金、人才向“上楼”企业集聚，真正实现“上下楼就是上下游，产业园就是产业链”。

4. 保税功能突出，集成电路与电子元器件产业集聚

园区定位为集仓储、分拨、轻加工、研发等多元功能于一体的复合空间载体，构建以新一代信息技术为主导产业，生命健康和“保税+” 为辅助产业的产业体系。深圳坪山综合保税区将结合坪山以“智能车、创新药、中国芯”为代表的三大主导产业，推动园区业态与区外产业链、供应链、创新链“三链融合”，打造“生物医药保税研发中心”“ICT产品检测维修中心”“集成电路及电子元器件国际分拨中心”。园区紧临中芯国际、鹏新旭半导体、荣耀智能终端等重大产业项目，产业基础雄厚。

5. 深福保生态科技园二期，集成电路全产业链服务

园区二期项目被列为深圳市坪山区国民经济和社会发展计划重点项目，纳入“稳外贸”及“重大项目建设”范畴，聚焦集成电路领域，服务半导体产学研成果转化、IC设计等全产业链环节，功能涵盖高端生产、研发办公及产业服务，定位为“高品质创新产业载体”。

6. 五大服务平台，全方位产业服务

园区建成后将为入园企业提供包括科技金融平台、公共技术平台、产业促进平台、生产辅助平台、人文社区平台在内的五大服务平台，为企业提供对接资源、落实政策、量身定制等全方位多元服务。

三、区位与交通

项目地址：深圳市坪山区龙田街道锦绣西路与梓锦路交汇处西北角深福保科技生态园（深圳坪山综合保税区内）

主干道路：锦绣西路、梓锦路、丹梓大道、深汕路、坪山大道、兰竹西路

地铁：可前往坪山中心站、综合保税区站搭乘深圳地铁14号线（东部快线）

云巴：距坪山云巴1号线综保区站较近

公交站点：兰竹荔景路口、大工业区南门、深宇科技园、锦绣金辉路口等

途经线路：833路、B850路、E20路、M439路、M443路、B765路、M295路等

周边重大产业项目：中芯国际、鹏新旭半导体、荣耀智能终端

四、可租产品

保税厂房 / 研发办公

适合保税研发、集成电路、半导体、电子元器件分拨、保税仓储物流、供应链管理、新一代信息技术、生命健康等企业。园区一期已运营，二期提容项目已于2025年竣工交付，以大跨度、大层高、高承重的厂房为特点，可整层或分租。研发单元面积涵盖600㎡、835㎡、1100㎡、2000㎡，企业总部/定制空间面积涵盖5000㎡、10000㎡等多种规格。

禁止用途

园区物业禁止危化行业及对环境影响大的行业使用，承租方不得在物业区域存储危险化学品等危险物品，电动自行车及电池不得在房屋内停放和充电。

五、租金参考

深福保科技生态园当前在租房源的具体租金、面积、交付标准等信息，以出租方现场公示为准。近期公开招租及成交参考如下：

租赁条件参考：押金2个月租金，租金月付，可进行二次装修（需消防备案），承租人须符合深圳坪山综合保税区进驻条件。

以上为公开招租及成交参考，不作为当前要约。在租房源、面积、租金、交付标准以现场实勘及合同为准。

六、周边在租产业园区

立新科技厂区

位于坪山区龙田街道老坑社区锦绣西路20号，距深福保科技生态园约0.5km，紧邻园区，总建筑面积约48,868.24㎡，集智能制造、物流集散、研发检测于一体的数字生态产业园，具备保税功能。

成城发工业园

位于坪山区深圳出口加工区内兰竹西路，距深福保科技生态园约1.5km，具备保税功能，保税仓库租金参考约26-28元/㎡/月。

新世纪科技工业园

位于坪山区启兴路与荔景南路交叉口，距深福保科技生态园约1.2km，位于深圳坪山综合保税区内，区属国企直租，保税厂房及仓库租金参考约14-25元/㎡/月。

金荔科技工业园

位于坪山区龙田街道金牛西路6号，距深福保科技生态园约2km，坪山区重点园区，厂房面积涵盖600-10000㎡。

中建科技科研产业基地

位于坪山区龙田街道锦绣西路26号，距深福保科技生态园约1km，央企匠造，近零能耗建筑，研发办公及中试空间招商中。

多彩硅谷产业园

位于坪山区兰竹东路8号，距深福保科技生态园约2.73km，面积约84,666㎡，园区规模较大，产业配套完善。

深宇半导体产业园

位于坪山区龙田街道，20层高双塔超甲级写字楼，五星级酒店、人才公寓、约千个停车位等园区配套设施完善，聚焦半导体产业。

以上周边园区信息来源于公开租赁平台及交易公告，仅供选址参考，具体房源、租金及入驻条件以各园区实际招商政策为准。

七、特别提示

园区属海关特殊监管区域。 深福保科技生态园位于深圳坪山综合保税区（海关特殊监管区）内，意向承租人须符合进驻深圳坪山综合保税区条件。意向承租人报名前应就企业是否符合深圳坪山综合保税区进驻条件电话咨询坪山区商务局。成交人在报名前未咨询坪山区商务局，造成无法进驻深圳坪山综合保税区的，招租人单方面有权终止合同，履约保证金不予退还。

鹏驰厂区城市更新项目。 深福保集团旗下鹏驰厂区城市更新项目位于坪山区龙田街道，东临启一路，西至启宏路，南靠锦绣西路，北至丹梓大道，更新单元用地面积约96,667㎡，深福保集团已于2024年6月公开征集意向合作方。该更新项目位于深福保科技生态园周边，片区城市面貌和产业能级持续提升。

截至本楼书制作时，暂未查询到深福保科技生态园自身纳入深圳市坪山区城市更新单元拆除范围的公开信息。当前园区以现状物业租赁运营为主，后续改造安排以政府新公告为准。租户签约前请核实房源权属、消防验收、租赁备案等关键事项，并密切关注周边城市更新动态对租赁稳定性的潜在影响。

八、招商对象

欢迎以下企业咨询入驻：

• 保税研发、集成电路、半导体企业

• 电子元器件分拨、ICT产品检测维修企业

• 保税仓储物流、供应链管理企业

• 新一代信息技术、生命健康企业

• 跨境电商、进出口贸易企业

• 需要保税功能优化供应链的各类企业

• 符合深圳坪山综合保税区进驻条件的企业

深福保科技生态园

坪山综保区 · 锦绣西路18号 · 深投控旗下深福保集团运营

保税厂房 / 研发办公 / 智能仓储

诚邀入驻，欢迎实地考察。

免责声明

本楼书所载信息（包括但不限于项目概况、租金参考、周边园区信息、交通配套、入驻企业、保税功能等）系基于公开渠道及历史数据整理，仅供意向承租方参考，不构成任何形式的要约、承诺或合同附件。深福保科技生态园在租房源的位置、面积、租金、交付标准、免租期、合同期限及各项配套条件，均以出租方现场公示及双方终签署的租赁合同为准。本楼书所引用的租金参考及周边园区数据来源于公开招租及交易公告，非深福保科技生态园自身全部房源数据，其房源状态、租金及入驻条件可能发生变化，请以实际招商政策为准。园区位于深圳坪山综合保税区（海关特殊监管区）内，意向承租人须自行向坪山区商务局及园区运营方核实进驻条件，审慎评估自身业务是否符合保税监管要求。深福保科技生态园暂未查询到纳入城市更新单元计划的公开信息，但周边鹏驰厂区城市更新项目正在推进，未来改造安排以政府主管部门新公告为准。本楼书制作方不对因使用上述信息而产生的任何直接或间接损失承担责任。意向承租方应在签约前自行核实房源权属、消防验收、环评审批、租赁备案等关键事项，并独立作出商业判断。